シェアハウス運営のトップラン企業が自社ノウハウを大公開【集客編】

シェアハウス経営戦略ラボ

～集客と運営に役立つノウハウ～

シェアハウス運営のトップラン企業が自社ノウハウを大公開【集客編】

シェアハウス経営の成功には、質の高い入居者を安定的に集めることが不可欠です。そのために私たちも2013年の立ち上げから試行錯誤を繰り返し、独自の理論を構築してきた経験があります。その過程で得た知見を基に、シェアハウス経営に役立つノウハウを解説いたします。

■今回解説する人

其の一　集客の鍵は「試行錯誤の先」にあり

皆さんはどのように入居者の集客をしていますか？

ホームページ、ポータルサイト、リスティング広告、SNS（インスタグラム、Facebook、Xなど）、チラシ配布、メディア配信、インフルエンサーへの依頼・・・

結論から言えば、どれも正しい集客方法です。

SNSの投稿がバズるかもしれないし、メディアに取り上げられて大きく反響があることもあります。情報が溢れる現代において、どの集客方法も効果が出る可能性を秘めています。

ここで大事なことは、「思いついたものはとにかく全部やってみること」。

空室の課題をお持ちで集客のご相談に来られる方にも「SNSもやったほうがいいかしら」「○○のポータルサイトへ出したほうがいいか」などおっしゃる方がおられます。

そういう方へ毎回お伝えするのが、「まず、思いついたらやった方がいいと思います」です。

立地、価格帯、デザイン、ターゲット、コンセプトなどあらゆる集客要素が含まれるシェアハウス経営において、どの集客方法が当たるかは物件によって異なります。

先に挙げた集客方法のどれが正解かは、「やってみなければわからない」と言う方が正確です。

全部試してみて、自社物件に効果がある手法を確認したほうがよいでしょう。

むしろそうした集客媒体を考えるのよりも、空室を埋めるため、自社の状態を再確認し改善プランを考えつくした方がよい場合もあります。 

其の二　「突き抜けた効果が出た集客方法」を見つける　強化する

まず思いつくすべての手法を試してみると、各媒体での偏りが見えてくると思います。この手法はあまり反響がないけれど、この手法は反応がある…こうした効果を細かく記録・観察してみましょう。 

そこには思いもよらなかったようなポイントや、土地の特性、ユーザーの傾向などが見えてくると思います。これがとても大事な情報。それぞれの物件の特徴によって変わってきますので、そこを見極めることが重要な期間となります。 

どの媒体も目的は「ユーザーから見つけてもらうこと 」です。そのための努力は中途半端ではなくしっかりやりきるようにしましょう。一般的に露出が出ないと問合せは来ませんが、露出が出ないと突き抜けない媒体になるわけではなく、まだまだ露出させる努力ができていない部分があるかもしれません。そうした懸念をなくすためにも、やりきることは大切です。 

そして見つけてもらったポイント＝「セッション数」「お問合せの数」、そこから来る「客層」などをしっかり記録して観察すること。そうした数字を検証することでポイントを特定することができます。客層についても自分たちが求めている客層にきちんとリーチできているかを確認することも必要です。 

そして傾向が見えてきたところで、効果があった手法に注力します。広告手法の選定に関しては、すべてを平均点にする必要はありません。伸びた部分を徹底的に強化することで、最も効果的な広告手法を手にすることができます。
強化するということは、伸びた媒体に対してさらに伸ばす努力をすること。投稿数を増やしたり、SEO対策を行うなど、ユーザーが求める情報を更新しましょう。

数字が鈍ってきたときは、写真を差し替えてみたり、ライティングを更新する、口コミを書いてもらうなど変化をつけることで効果を測定することも有効です。

其の三　反響の出るホームページづくり　3つのポイント

1. ホームページ制作は「業者選び」が最重要
2. ホームページの集客力を最大化する３つの方法
3. BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）という選択

弊社も2013年の立ち上げから、先に挙げた集客方法を含めたあらゆる集客方法を試行しました。その中で突き抜けて反響が出たのがホームページです。

ホームページは、ただ自社物件の紹介ができるサイトというだけではなく、自社で内容を作りこめるため他に影響されにくい側面を持ちます。また、検索効果や閲覧数など定量的な評価も行えるため、弊社物件における集客効率を測定するのに有効な媒体でした。

もちろんはじめから効果があったわけではありません。
Webについて素人同然の知識だった当初の頃は何度も失敗をし、試行錯誤を繰り返す中で、それでも「反響の出るホームページ」を目指した結果が現在の集客力につながっています。

今回は、そんな「反響の出るホームページづくり」について私たちの経験から細かく解説していきたいと思います。具体的に内容を見てみましょう。

　目的を明確に伝える

「どんなHPを作りたいか」ではなく、「何のためにHPを作るのか」を明確にすることで、業者から有益な提案を受けることができます。ここをしっかり話しておかないと、最終的に価格のみの話になってしまうため、相談の前に固めておきましょう。 

ホームページの役割は第１に検索されること、第２にお問合せをもらうことです。
ここで、ただお問合せをもらうことだけに固執するのではなく、「こちらの希望に沿った」お問合せをもらうことを明確にしていました。
そのためにはホームページで弊社物件の世界観をしっかり伝えられるページにすることを依頼しています。シェアハウスという特性上、入居者もその物件の特色を形成する大事な要素になるため、弊社の理念に共感を持って入ってきてもらえるような構成に仕上げました。 

　デザインだけで選ばない

デザインがおしゃれなサイトは無数にあります。しかし見た目が良くても、操作性や集客力が弱いホームページでは意味がありません。検索ツールを追加したり、エリアや最寄り駅をタグで管理したり、金額や設備情報など必要な情報に少ない画面遷移でアクセスできること、また募集中などが一目でわかったり、お問合せ・内見までのステップを最小化することなど、使い勝手を重視したデザインを検討しましょう。

　スマホファーストで考える

最新の調査によると75％以上のユーザーがスマホからアクセスしているため、スマホ対応を優先すべきです。業者から提案を受ける際は、必ずスマホの画面をベースに提案を受けるようにしましょう。スマホで見ることによって、PCで見ていた時には気づかなかったような使い勝手の悪さに気付くことがあります。そうした阻害要因を削ることも必要です。 

　SEOとコンバージョン（CV）を重視した業者であること

SEO対策やCVをKPI（重要指標）に設定し、その結果に対して責任を持ってコミットメント、伴走してくれる業者を選ぶことが成功の鍵です。目的を達成するためにどういうポイントを強化すべきか、コンテンツをどう工夫すべきかなど、提案を受けながら対応してくれる業者を見極めてください。もちろんわからないところは聞いたり、自分で調べながらWebに対しての知識を深化させましょう。 

　料金表の明確化

複数のWeb会社をベンチマークしていくと、会社によって様々な料金表を設定していることがわかりました。そのため、月額料金には何が含まれているのか、何をしたらいくらかかるのか、など想定されるアクションに対しての金額を明確化しておくことをおすすめします。月々の費用（ランニングコスト）と修正を依頼した時の工数単価をしっかり確認しておくことで、サイト作成後にもっとこうしたいと思った時、思わぬ見積りが出てくることを防ぐことができます。

サーバーの保守費用だけなのか、月何時間かの工数を含むのか、「１時間あたりの単価」「ページ単価」「バナーの修正単価」など、料金表に入ってなくても、どれくらいの分量をどれくらいできるかをお互いにしっかり確認しておくことでより密度の濃い契約を結ぶことができます。

＜弊社で実際に行った比較表＞
常に目的を明確にし、各項目を比較検討しています。

※一部内容を加工してあります。

初期費用や月額料金だけで判断するのではなく、将来的にどのような動きをしてほしいか、この追加をお願いしたい場合はいくらかかるのかなど、HPを作って終わりではなく拡張・修正・転換までを含めて検討しています。また、必須ポイントとして、アナリティクスを閲覧できるかどうかは、先に述べた集客効率を確認するために必ず確認するようにしていました。同時に、本社が近いことや社長と直接話せるかなどは、意思決定から反映までの物理的なスピードを上げるために比較項目として設定しています。 
このように、こちらが希望する項目を限りなく100％応えてくれる業者を選定するよう多くの業者と打合せを重ねた時期がありました。 

ところで、この業者選びを行うメリットのひとつに「自社のWeb知識が増加する」ことが挙げられます。私たちも元々Webについては素人でしたが、様々な業者と相談することでWebのしくみを知り、相談内容も専門的な部分まで詰めることができるようになりました。この時の経験は、今のホームページ運営にもはっきりと活きています。

ホームページからの契約数を最大化する３つの方法 

ホームページは作って終わりではなく、まず「集客力」を持たせなければ意味がありません。私たちは、以下のフローで効果を最大化しており、現在も調整をし続けています。 

　アクセス数：SEO対策を徹底する

調査によると、「検索結果ページの１ページ目」かつ「上位３位」が圧倒的にクリックされているという結果が出ています。そのため、なによりもまず決められたワードで検索結果の上位３位以内に入ることがアクセスを増やす上で必須です。キーワード選定を慎重に行い、適切なSEO対策を実施する必要があります。 
SEO対策については、検索エンジンの仕様が変わることが多く個人でその最先端を追い続けることは難しいため、業者選定の際、しっかり対応してくれるところを選びましょう。 

私たちはここにまず注力して、特定の単語検索で上位に上がってくることを第一目標にしています。ワード選定などの対策はもとより、WEB広告も適時使いながら、アクセス解析の結果、適切な対策を業者と協議しながら運用しています。

参考ページ：https://firstpagesage.com/reports/google-click-through-rates-ctrs-by-ranking-position/

　問合せ数：ホームページ内のコンテンツを充実させる

せっかく検索上位に入って閲覧数が上がったとしても、ホームページの内容が閲覧者の求めるものではなかったら離脱されてしまいます。其の三でもお伝えしましたが、私たちはホームページを通じて、こちらの希望に沿った層からのお問合せを増やすことに力をいれています。
 物件情報に写真を多めに掲載するだけでなく、弊社のブランドコンセプトや目指す世界感を明確に示し、入居者の統計情報（性別・国籍など）を掲載、さらには各ニーズに応えるようにコンセプト検索を可能にしました。
 そして何より大切なのは「お問合せ」への誘導です。興味のある物件を見つけたらすぐにお問合せへ移行できるよう、ページの導線をデザインしています。 

　案内数・契約数：閲覧からお問合せへ　各ステップを一気通貫で管理する 

最終的に入居契約へ至るまでのステップを各段階で管理し、都度見直しをしましょう。ホームページは入口であり、入居という段階までスムーズに希望者を導入することは入居者の安心感につながります。せっかく問合せをしたのに、連絡が数日後になってしまった、ということは大きな機会損失（案内率と案内成約率の低下）に他なりません。アクセス数から問合せ率、案内率と案内成約率、きちんとそれぞれのステップを、一連の業務の中で管理することは集客の基本でもあり、入居に至らなかった場合の原因と対策の指標といえます。また、原因を特定した場合はどのように改善するかのルールも決めておくと対策に困ることが少なくなります。 

以上のことより、ホームページからの契約数を最大化するには、単にページを作るだけでなく、集客力を持たせることが重要だと考えています。私たちは主に3つの方法で効果を最大化し、常に調整を重ねています。 

まずはアクセス数の確保です。検索結果で上位3位に入ることがクリック率を高める鍵であり、そのためにはキーワード選定と徹底したSEO対策が欠かせません。検索エンジンの仕様変更に対応するには、専門業者との連携も重要です。私たちはワード選定や広告運用、アクセス解析を通じて効果的な対策を講じています。 
次に問合せ数の増加です。検索で訪れても、内容が不十分では離脱されてしまいます。そこで私たちは、写真や統計情報を豊富に掲載し、ブランドコンセプトや世界観を明確に伝えるとともに、ニーズに応じた検索機能を導入。さらに問合せへスムーズに誘導できる導線設計にも注力しています。 
３つめに、問合せから契約までの導線を一貫して管理することです。対応の遅れは機会損失に直結するため、それぞれのステップ（アクセス数、問合せ率、案内率、案内成約率）ごとに指標を設けて改善を図っています。原因の特定と改善ルールの整備も契約率向上に不可欠です。 

また、私たちはこれまでのノウハウを基に１件の契約に至るまでの各ステップを整理し逆算することで、どれだけのアクセス数が必要かまでを算出してホームページ運営に活かしています。分析し逆算した結果、１件の成約には500倍のアクセスが必要だと判断しています。 

その根拠は以下のような計算です。 
【成約（１件）】 
　←案内成約率40～50％（２件） 
　　←案内率40%（５件） 
　　　←問合せ率0.8～1%（1部屋に500アクセスが必要） 
　　　　←必要と仮定する総アクセス数　=【空室数×500倍】 

それらの数値と改善策を図式化したものが以下になります。

＜弊社で採用している判定基準＞ 

※弊社セミナー資料より

いずれにしても、ホームページを作って終わりではなく、分析と検証を行い、成約までの道筋を確認し、常に振り返り改善しながら成果を出していくことが、集客において大事なことなのです。

BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）という選択

集客において最も重要なのは「試行錯誤を重ね、効果的な方法を見極めること」です。ポータルサイト、SNS、広告、ホームページなど手法は多岐にわたり、物件ごとに効果が異なるため、実際にやってみないとわからないというのが実情です。そして、すべてを一通り試してみることで、反響のある媒体や客層の傾向が見えてきます。 
しかし、これらの施策を一から自社で行い、データを検証し、改善し続けるのは大変な労力と時間が必要です。たとえば、SEO対策やホームページ改善ひとつを取っても、専門知識が必要であり、継続的な運用が求められます。そこで一つの選択肢として、「業務プロセスごとに外注する（BPO）」という方法があります。 

 BPOは単なる作業代行ではなく、戦略設計から実行・分析・改善までの一連の集客活動を専門チームに委託することができ、ノウハウと実行力をもったプロの視点からスピーディーな改善と結果が期待できます。特にWeb集客では、広告運用、SEO、コンテンツ作成、ホームページ改善、アクセス解析など複雑な要素が絡むため、それらを得意とする外部パートナーと連携することで、より効果的かつ安定した集客体制を構築できます。 

 BPOが可能な業務はWeb集客だけではなく、物件運営やコンセプト構築など多岐に渡ります。「自社で全部やるのは厳しい」「一定の効果が見えたから、もっと強化したい」「どこから手をつけていいかわからない」──そうしたお悩みを持つ方にとって、BPOは非常に有効な選択肢です。手を動かす業務から解放され、オーナー様は本来注力すべき経営判断や物件改善に専念できます。 

 手間と効果を天秤にかけながら、集客の“質”と“安定”を求める方は、ぜひBPOの活用をご検討ください。 
 

▶BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）とは———————————————-

BPO（Business Process Outsourcing）とは、企業が自社の業務プロセスの一部または全体を外部の専門企業に委託することを指します。従来のアウトソーシングよりも包括的かつ戦略的な業務の委託を意味することが多く、業務の効率化やコスト削減を目的としています。

BPOの主な目的

• 業務の効率化：専門企業に業務を委託することで、自社のリソースをより重要な業務に集中できる。
• コスト削減：自社で人材を採用・育成するよりも、アウトソーシングしたほうが費用を抑えられる場合がある。
• 品質向上：専門企業のノウハウを活用し、業務の精度やスピードを向上させる。
• 業務の柔軟性向上：業務量の変動に応じて、スケールアップ・ダウンしやすい。
• 最新技術の活用：AIやRPA（ロボティック・プロセス・オートメーション）などの最新技術を導入しやすくなる。

成功するホームページを作るにはサーバー関連、導線デザイン、SEOなど専門的な知識が必要不可欠です。実際に、私たちも最初は手探りでしたが、最終的にはプロに依頼することで、圧倒的な成果を上げることができました。 

まとめ　シェアハウス経営を加速させるために

1. 集客施策は多様：物件ごとに成功する方法は異なるため、試行と検証が重要
2. 効果のある施策に集中：反響が大きかった手法を優先的に強化
3. ホームページを活用する場合： 
   　自社の世界観を伝え、安定した集客を実現するために最適化が必要
   　①SEO対策を徹底
   　②コンテンツを充実させる 
   　③問い合わせ導線を最適化
4. BPO（業務アウトソーシング）の活用：業務負担を軽減し、運営効率を向上させる手段として検討
5. 継続的な改善が成功の鍵：「試行」「分析」「改善」「プロの活用」を繰り返し、経営力を高める

シェアハウスの集客には多様な手法があり、どの方法が成功するかは物件ごとに異なります。そのため、思いつく施策をすべて試し、効果を検証することが重要です。集客の中で特に反響が大きかった手法に注力し、継続的な改善を行うことで、最大の効果を得ることができます。 

特にホームページは、自社の世界観を伝え、安定した集客を実現する強力なツールです。ただし、単に作るだけでなく、SEO対策やコンテンツの充実、問い合わせ導線の最適化を徹底し、常に分析・改善を行うことが必要です。また、業務負担を軽減し、効率的な運営を実現するために、BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）の活用も一つの選択肢となります。

私たちもコロナ禍で大きな影響を受けました。その時に立ち止まることなく、集客方法について見直し、その結果他社からの集客運営を委託されるようになった経緯があります。「シェアハウスの文化を継続させたい」その想いについてはどこにも負けないものを持っています。「やれることを最大限までやってみて、勝ちパターンを見つけて勝ちに行く」それがシェア１８０の集客スタイルです。

これからもシェアハウス運営に役立つノウハウをご紹介していきますので、ぜひご覧ください。（伊藤）